Baufinanzierung : Ein Ratgeber

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, sieht sich vor dem Erwerb mit der Finanzierung des Projekts konfrontiert. Eine gut geplante Baufinanzierung ermöglicht das Vorhaben. Es lohnt sich, verschiedene Angebote vor Vertragsabschluss genau zu prüfen. Aufgrund der hohen Gesamtsumme wirken sich minimale Differenzen über Jahre hinweg enorm aus. Kreditnehmer sollten außerdem die Risiken eines Darlehens kennen.

Analyse der eigenen finanziellen Situation

Bevor Sie über einen Kreditrahmen entscheiden, sollten Sie Ihre Finanzen prüfen und Ihr Eigenkapital ermitteln. Sie können praktische Haushaltsrechner im Internet nutzen, um die Höhe Ihrer Ein- und Ausgaben zu analysieren. Zum Eigenkapital zählen zusätzlich Bausparverträge, Aktiendepots oder Lebensversicherungen. Umso mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen, desto günstiger sind die Konditionen. Für den Förderer Ihres Bauvorhabens ist das Ausfallrisiko geringer und Sie erhöhen Ihre Chancen auf eine Finanzierungszusage. Schätzen Sie Ihren Eigenanteil dennoch optimistisch ein. Setzen Sie ihn zu hoch an und stellen später fest, dass Sie sich verkalkuliert haben, werden teure Sonderzahlungen oder Kreditänderungen fällig. Rechnen Sie mit einem Eigenkapital von 5 - 15 % vom gesamten Darlehen. Damit decken Sie ungefähr die Nebenkosten des Bauprojektes. Unter diese fallen Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grundgewerbesteuer. Haben Sie die Höhe Ihres Eigenanteils für die Finanzierung ermittelt, schließen Sie auf eine monatlich Summe, die Sie zu zahlen bereit sind. Befinden Sie sich aktuell in einem Mietverhältnis, dann rechnen Sie die Kaltmiete mit ein, denn diese entfällt, sobald Sie in der eigenen Immobilie wohnen. Prüfen Sie, welche monatliche Rate Sie auch bei Änderungen Ihrer finanziellen Situation aufbringen können. Sind berufliche oder private Umbrüche wie ein Jobwechsel oder Babyjahr absehbar, beziehen Sie diese in die Planung ein.

Die richtige Finanzierung wählen

Auch wenn es nahe liegt, sich über die Baufinanzierung bei der Hausbank zu erkundigen, muss diese nicht immer die beste Wahl sein. Sie sollten darüber hinaus Angebote großer Kreditanbieter vergleichen. Um die Immobilie zu finanzieren, entscheiden sich viele Besitzer für ein Annuitätendarlehen. Der Klassiker unter den Finanzierungsangeboten überzeugt mit Transparenz und Planungssicherheit. Über eine festgelegte Laufzeit hinweg zahlt der Kreditgeber monatlich eine definierte Rate. Diese setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zins zusammen. Die Zinszahlung verringert sich beständig, da die gesamte Restschuld monatlich kleiner wird. Weil die monatliche Zahlung gleich bleibt, erhöht sich damit der Tilgungsanteil. Der Kreditgeber ist verpflichtet, seinen Kunden den Soll- und Effektivzins offen zu legen. Beim Vergleich verschiedener Kredite sollten Sie den Effektivzins vergleichen. Dieser berücksichtigt im Gegensatz zum Sollzins die Nebenkosten des Kredits und somit dessen tatsächliche Kosten. Informieren Sie sich darüber hinaus vor Vertragsabschluss nach enthaltenen Sondertilgungsoptionen. Damit können Sie die Laufzeit mittels zusätzlicher Zahlungen verkürzen. Die meisten Banken geben einen gewissen Prozentsatz des gesamten Darlehens für die Sondertilgung frei. Lassen Sie sich außerdem schon im Vorfeld über eine mögliche Anschlussfinanzierung beraten. Die für den Kredit vereinbarten Zinsen gelten nur für einen definierten Zeitraum. Ist das Darlehen nach dessen Ablauf noch nicht abgezahlt, erlischt damit auch die Zinsbindungsfrist.

Bedenken Sie mögliche Risiken

Eine Baufinanzierung birgt immer gewisse Risiken, denn sie läuft über Jahre, meist sogar Jahrzehnte. Innerhalb dieser Zeit kann es immer wieder zu Veränderungen kommen, die Sie selbst oder Ihren Kreditgeber betreffen. Unbedingt absichern sollten Sie sich für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit. Sind Sie aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr in der Lage Ihren Kredit abzuzahlen, kann das weitreichende Konsequenzen bis hin zur Zwangsversteigerung der Immobilie haben. Erkundigen Sie sich vor Vertragsabschluss, ob Ihr Kreditgeber im Ernstfall bereit ist, die monatliche Tilgung zeitweise anzupassen, bis Sie wieder voll zahlungsfähig sind. Je nach Situation kann eine Restschuld- oder Arbeitslosenversicherung Ihre Zahlungsfähigkeit absichern. Bei Abschluss einer Lebensversicherung verhindert diese bei Tod des Kreditnehmers die finanzielle Belastung der Angehörigen und Verwandten. Ändert sich Ihre finanzielle Situation positiv und Sie möchten den Kredit vorzeitig auszahlen, verlangt die Bank eventuell eine Entschädigungszahlung. Achten Sie außerdem darauf, ob Ihr Vertrag eine Ausschlussklausel beinhaltet, die verhindert, dass der Kreditgeber das Darlehen an Finanzinvestoren verkauft.

So bekommen Sie den Kredit

In Anbetracht der hohen Darlehenssumme steht für den Kreditgeber einiges auf dem Spiel. Darum prüfen Banken die finanzielle Lage der potentiellen Kreditnehmer sehr genau. Bei Zweifeln an deren Zahlungsfähigkeit wird die Anfrage abgelehnt. Damit es für Sie nicht soweit kommt, sollten Sie gut vorbereitet in die Gespräche gehen. Die Bank interessiert besonders die Realisierbarkeit des Bauvorhabens. Bringen Sie wenn möglich, zusätzlich zum Nachweis Ihrer Einkünfte und finanziellen Rücklagen, bereits gesammelte Unterlagen wie Baupläne und Grundbucheinträge zur Vorlage mit. Auch die eventuelle Beantragung staatliche Fördermittel z.B. für Energieeffizientes Bauen sollten Sie mit einbeziehen. Mittels eines Finanzierungsrechners können Sie sich vorab eine realistische Darlehenssumme anhand Ihrer Zahlungsmöglichkeiten und Ihres Eigenkapitals berechnen lassen. Sie sollten mit Ihrem Wunsch über die Höhe des Kredits nicht zu weit vom ermittelten Wert abweichen. Der Bank ist es wichtig, dass Sie Ihre eigene Zahlungsfähigkeit realistisch einschätzen. Weitere Faktoren die sich günstig auf Ihre Chancen auswirken sind ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, ein Einkommen ohne Schwankungen und eine gute Schufa-Bewertung. Falls Sie verschuldet sind oder waren verschlechtert sich der Ausblick auf eine günstige Baufinanzierung. Auch bereits laufende Kredite können ein Hindernis sein. Kreditgeber sehen es lieber, wenn Sie die Immobile neu bauen oder im guten Zustand erwerben. Besonders bei Altbauten erhöhen sich die Baukosten oft ungeplant, wenn z.B. die Bausubstanz schlechter ist als erwartet. Potentielle Kreditnehmer haben darüber hinaus bessere Chancen auf ein Darlehen, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen möchten, anstatt diese zu vermieden. Fazit: Bei der Planung der Finanzierung Ihres Bauvorhabens müssen Sie vorausschauend vorgehen. Überdenken Sie mögliche Szenarien wie Zahlungsunfähigkeit oder eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens. Holen Sie mehrere Angebote ein, bevor Sie sich auf Kreditgeber und die Kreditsumme festlegen und denken Sie schon jetzt an die Anschlussfinanzierung. Gehen Sie gut vorbereitet in die Gespräche mit dem Förderer Ihres Bauvorhabens, um diesen von Ihrer Zuverlässigkeit zu überzeugen.

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